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一、缺乏對(duì)政策和市場(chǎng)的了解
許多首次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),很容易盲目聽從旁人的意見或?qū)W者的建議。但是保持自己的理性分析也是不可或缺的一步。購(gòu)房者可以從兩個(gè)方面出發(fā):一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。購(gòu)房者可以了解意向城市和意向區(qū)域的價(jià)格區(qū)間,選擇自己能夠承擔(dān)的范圍。第二個(gè)是國(guó)家政策。由于很多城市對(duì)于購(gòu)房資格有著明確的限制,因此購(gòu)房者需要了解是否滿足要求。
二、對(duì)于購(gòu)房資金不確定
一套房子少則數(shù)十萬(wàn),多則成千上百萬(wàn),沒有一定經(jīng)濟(jì)條件是無(wú)法順利購(gòu)房的。因此首次置業(yè)的購(gòu)房者需要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)判斷可用于購(gòu)房的資金有多少,制定合適的購(gòu)房計(jì)劃。如經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng),那么可以進(jìn)行一次性付款。如經(jīng)濟(jì)能力較差,則需判斷首付資金是否符合自己意向房源的需求,如不夠采取何種方式補(bǔ)齊。每個(gè)購(gòu)房者在決定自己的消費(fèi)行為要根據(jù)家庭的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行合理規(guī)劃,切忌盲目攀比。
三、對(duì)于能承擔(dān)的貸款金額判斷錯(cuò)誤
許多購(gòu)房者選擇貸款方式購(gòu)房,但是卻容易忽略貸款金額是否達(dá)到了他們能負(fù)擔(dān)的極限。購(gòu)房者要充分考慮家庭狀況而作出相應(yīng)決定,其中包括家庭收支狀況、家庭成員健康狀況、家庭成員情感狀況、家庭成員事業(yè)狀況等。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30%-50%。
另外如果購(gòu)房者選購(gòu)的是二手房,在首付款方面需要多做預(yù)算,這是因?yàn)槎址康馁J款額度一般以評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn),而評(píng)估價(jià)往往是市場(chǎng)價(jià)的80%~90%。
四、不了解各種貸款和還款方案
貸款主要有三種新式,分別為商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。購(gòu)房者如果采用貸款方式買房需要看當(dāng)?shù)氐男刨J政策,主要包括:(1)能否使用公積金;(2)不同銀行的貸款利率;(3)限貸政策涉及到的范圍。
一般情況下公積金貸款首付比例較低、利率較低(目前5年以上為3.25%),但要求較多如需滿足繳存一定的繳存年限且總額度較低。商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%,城市首付比例多為20~30%。
還款方式主要有兩種:等額本息還款法和等額本金。等額本金總利息較低,每月還款額不同,逐月遞減。等額本息總利息較高,每月還款額相同。
第五、額外費(fèi)用估計(jì)不足
購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)要付出的錢不只是房款,可能還有其他的一些費(fèi)用要考慮,購(gòu)買新房需要繳納契稅、房屋維修基金,購(gòu)買二手房需要繳納契稅、稅、個(gè)人所得稅、中介費(fèi)、交易費(fèi)等。另外還需準(zhǔn)備物業(yè)費(fèi)、搬遷費(fèi)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告費(fèi)用、取暖費(fèi)、裝修費(fèi)等等。買房是為了能有更好的生活質(zhì)量,因此不能把的錢都放在房子上。這里除了考慮每個(gè)月的固定支出之外,還要考慮預(yù)留資金、醫(yī)療資金。
流程1:明確目標(biāo)
買房流程名列前茅步要考慮的是:買房用來(lái)做什么,如果用來(lái)自住,則需要考慮以下因素: 購(gòu)買的是新房還是二手房;是否靠近公交車站;看病、購(gòu)物是否方便;孩子上學(xué)距離是否適當(dāng);房屋周邊環(huán)境如何;距離市核心多遠(yuǎn)。當(dāng)然,所有設(shè)想成立的前提條件是,您應(yīng)該明確預(yù)算。確定好這一步,就可以著手準(zhǔn)備看房了。
流程2:實(shí)地看房
實(shí)地看房,具體應(yīng)該考慮以下幾方面的因素:開發(fā)商的口碑;樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率;戶型的得房率、采光通風(fēng)、是否滲水、交付標(biāo)準(zhǔn);項(xiàng)目周邊生活配套是否方便;.樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。
流程3:付款方式
付款方式分為:一次性付款、分期付款、按揭付款、公積金貸款。
一次性付款:這是最為常見的付款方式,目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。一次性付款一般都能從銷售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠,如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán),如果是期房則這種付款方式價(jià)格較低。同時(shí),一次性付款需要籌集大筆資金,且損失此項(xiàng)資金的利息,對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款,開發(fā)商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款損失,購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。
分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款,是比較吸引人的付款方式。它的好處是能夠緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力,也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。但壞處是分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng),利率越高,房款額比一次性付款的房款額高。
按揭付款即購(gòu)房抵押貸款,是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押,由銀行先行支付房款給開發(fā)商,以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式,因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求,所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。優(yōu)點(diǎn)是可以籌集到所需資金,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望,花明天的錢圓今天的夢(mèng)。缺點(diǎn)則是目前手續(xù)繁瑣、限制較多。
居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄,購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款,仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決,目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的“組合貸款”已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理,畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多,若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。
流程4:鑒定認(rèn)購(gòu)書
認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括:
1、認(rèn)購(gòu)物業(yè);2、房?jī)r(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià);3、付款方式(一次付款、按揭付款);4.認(rèn)購(gòu)條件(定金數(shù)額、鑒定正式條約時(shí)間與地點(diǎn)、付款地點(diǎn)、帳戶)。
簽定完認(rèn)購(gòu)書后,銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》,告知購(gòu)房者簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。
流程5:保險(xiǎn)與公證
在商品經(jīng)濟(jì)活躍的今天,房地產(chǎn)買賣活動(dòng)受到越來(lái)越多人的重視,公證日益顯示其重要性。公證是根據(jù)具體要求,憑借專業(yè)知識(shí),對(duì)當(dāng)事人雙方進(jìn)行嚴(yán)格的審查,從而起到預(yù)防糾紛、減少訴訟的作用。通過(guò)公證,用一系列嚴(yán)格的程序?qū)Υ藢彶、把關(guān),把購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)降到較低,同時(shí)對(duì)促進(jìn)雙方認(rèn)真履約也起到舉足輕重的作用。
流程6:簽訂合同
簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待,一旦將來(lái)與銷售方發(fā)生糾紛,購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。在簽合同之前,您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中,買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來(lái)。您如果對(duì)簽訂合同沒有把握,可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、審查付款情況等等。
流程7:驗(yàn)收房屋
房屋驗(yàn)收應(yīng)注意一下幾個(gè)方面:(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊;(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊);(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音;(4)窗臺(tái)下面有無(wú)水漬?如有則可能是窗戶漏水。(5)窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙?(6)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上?(7)窗戶玻璃是否完好?(8)地板有無(wú)松動(dòng)?爆裂?撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響?
流程8:物業(yè)管理
物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢?管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化管理費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)法定稅費(fèi)。此外,物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理,成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),按照定價(jià)主體和形成途徑不同,物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。
流程9:產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定:“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”房屋買賣的所有權(quán)過(guò)戶和轉(zhuǎn)移登記,一般在購(gòu)房者購(gòu)房后,由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過(guò)戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
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